Los brasileños que compran propiedades en España: mira cómo lo hacen
Muchos brasileños sueñan con tener un apartamento en la playa, una casa de campo o invertir en bienes raíces en España. La buena noticia es que sí puedes comprar una propiedad en España aunque no tengas residencia ni documentos españoles. No es necesario tener el famoso “papel de residencia” ni permiso de trabajo para hacerlo. Lo importante es entender bien el proceso y los requisitos para evitar sorpresas.
En este artículo te explico de manera sencilla cómo un brasileño puede comprar una propiedad en España incluso si todavía no tiene documentos locales.
¿Es necesario tener residencia o documentos para comprar?
No. Cualquier extranjero, incluyendo los brasileños sin residencia, puede comprar una propiedad en España. No importa si tu plan es mudarte o simplemente invertir.
Lo que sí necesitarás es obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Este número es obligatorio para poder firmar la compraventa, pagar impuestos y registrar la propiedad a tu nombre. Sin NIE no puedes completar la compra.
El NIE no es una residencia ni un permiso de trabajo. Es simplemente un número de identificación fiscal. Puedes solicitarlo:
En España (en una comisaría de extranjería o en una oficina de la Policía Nacional)
Desde Brasil (a través del consulado español en tu país)
El trámite no es complicado, pero conviene hacerlo con tiempo.
Además, es muy recomendable (aunque no obligatorio) que abras una cuenta bancaria en un banco español. Esto te facilitará las transferencias de dinero y el pago de impuestos y servicios.
¿Cuál es el presupuesto mínimo para obtener residencia y, a futuro, nacionalidad?
Si tu intención no es solo comprar para invertir, sino también abrir la puerta a obtener residencia legal en España y, con el tiempo, la nacionalidad española, debes conocer la opción de la Golden Visa.
Golden Visa por inversión inmobiliaria: si compras una o más propiedades en España con un valor igual o superior a 500.000 euros (sin contar impuestos ni gastos asociados), puedes solicitar una residencia por inversión.
Esta residencia te permitirá:
vivir legalmente en España (y moverte por la zona Schengen)
trabajar en España (si así lo deseas)
traer a tu familia (cónyuge e hijos)
iniciar el cómputo para pedir la nacionalidad española después de dos años de residencia legal (para brasileños, el plazo es solo 2 años por convenio bilateral)
Importante: si compras por un valor inferior a 500.000 €, puedes ser propietario, pero no tendrás automáticamente derecho a residencia. Existen otras vías para obtener residencia, pero no son automáticas con la compra.
Cómo es el proceso de compra
El proceso de compra se divide generalmente en tres etapas:
1 . Búsqueda y reserva de la propiedad
Primero debes buscar y elegir la propiedad que deseas comprar. Aquí es donde es clave contar con un agente inmobiliario especializado en atender brasileños que compran en España (como yo). Un agente con experiencia no solo te ayuda a encontrar las mejores oportunidades de inversión o vivienda según tus intereses, sino que también:
te orienta sobre las zonas más adecuadas
te acompaña en todo el proceso de compra
te facilita los contactos necesarios para los trámites legales y bancarios
te ayuda a evitar errores comunes
Durante esta etapa puedes firmar:
Un contrato de reserva (pagando entre 1% y 5% del precio)
Un contrato de arras (pagando normalmente el 10%, con penalizaciones si alguna parte se retira)
2 . Firma de la compraventa
La operación se formaliza ante un notario con la firma de la escritura pública de compraventa. En este acto se transfiere oficialmente la propiedad a tu nombre.
3. Registro y trámites posteriores
Después de la firma, hay que:
Registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad
Pagar los impuestos de transmisión (ITP o IVA + AJD, según el tipo de propiedad)
Cambiar los contratos de agua, luz y gas a tu nombre
Financiamiento para brasileños sin residencia
Los bancos en España sí ofrecen hipotecas para extranjeros no residentes, aunque en condiciones distintas a los residentes:
Por lo general, financian hasta un 60-70% del valor de la propiedad
Debes aportar una mayor entrada y demostrar ingresos estables en Brasil
La duración del préstamo suele ser más corta
Si piensas pagar en efectivo, recuerda que hay un límite: no se permite pagar en efectivo más de 15.000 €. Todo lo que supere ese monto debe hacerse por transferencia bancaria.
Costos adicionales que debes considerar
Además del precio de la propiedad, debes calcular unos 15% extra en costos e impuestos, que incluyen:
Honorarios de notario
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Impuestos (ITP, IVA, AJD)
Otros gastos asociados
Recomendaciones importantes
Contar con un agente inmobiliario especializado en atender clientes brasileños (o en su ausencia, abogados especializados en derecho inmobiliario, y en asuntos extranjeros).
Un agente bilingüe es tu mejor garantía para tener una compra exitosa y sin sorpresas. Además de ayudarte a encontrar las mejores propiedades, te conseguirá asesores para la coordinación de todos los trámites necesarios, incluyendo:
Obtención del NIE
Apertura de cuenta bancaria
Relación con el notario y asesoramiento durante la firma
Coordinación con abogados especializados cuando sea necesario (para revisión de contratos o casos más complejos)
Cambio de suministros y servicios
En operaciones más complejas o cuando lo desees, es recomendable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Sin embargo, en muchas operaciones estándar, tu agente inmobiliario puede gestionar de manera muy fluida todo el proceso con el apoyo de profesionales locales.
Asegúrate de que la propiedad tenga la Cédula de Habitabilidad, necesaria para conectar suministros.
En resumen
Sí, puedes comprar una propiedad en España aunque no tengas residencia ni documentos españoles. Solo necesitas:
Tramitar un NIE
Tener pasaporte válido
Contar con un agente inmobiliario experto que te acompañe en todo el proceso
Tener claro que si inviertes 500.000 € o más, puedes optar a la residencia (y luego
nacionalidad en 2 años si eres brasileño)
Si te interesa iniciar este camino, te puedo asesorar personalmente en todo el proceso, desde la selección de la propiedad ideal hasta la entrega de las llaves y la puesta en marcha de tu nueva vida o inversión en España.
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